Construir en la Argentina en marzo de 2019 es 33% más barato en dólares que hace un año. Por efecto de la devaluación de 2018 este costo está en uno de los puntos más bajos en 20 años, pero ni siquiera este anzuelo alcanza para reactivar al sector, que sigue golpeado por el derrumbe de la demanda, la desaparición de los créditos y la incertidumbre electoral que tiñe las decisiones económicas.

“Según nuestros índices, el costo de la construcción en dólares se depreció 33% en un año”, indica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Las cuentas marcan que el costo de construir un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires está hoy en US$ 820. El pico se había registrado en mayo de 2017, cuando llegó a US$ 1.188, el más alto desde que hay registros. En septiembre había caído a US$ 720.

Que el costo de construir se haya abaratado en dólares no significa que el precio de las propiedades haya caído. En líneas generales los precios se vienen manteniendo, aunque en casos puntuales hay bajas de 5%. Un informe de la UADE muestra que en los departamentos nuevos en febrero se registró una baja interanual de 1,5%, mientras que los usados aumentaron 5,3%.

Lo que sí se ha derrumbado es el poder adquisitivo de los salarios. Ahora para adquirir un metro cuadrado de una propiedad nueva se necesitan cuatro salarios promedio, según el índice de la UADE. En enero de 2018 hacían falta tres salarios.

En la Ciudad de Buenos Aires, en enero las operaciones inmobiliarias cayeron 55% respecto del año anterior. “Mas allá de que el costo en dólares haya bajado, la relación salario/metro cuadrado no es tan atractiva. La demanda no está activa”, señala Gómez Picasso. “Estos costos le resultan muy convenientes al inversor que ya estaba a punto de empezar una obra. Hay que tener en cuenta que en un metro cuadrado no tenés solo el componente de la construcción, también está la tierra, impuesto, gastos de marketing. No es que porque bajó 33% el costo podés bajar los precios en igual porcentaje”.

En cuanto a los precios de venta, desde Reporte Inmobiliario indican que “en el mercado a estrenar no estamos viendo proyectos que se ofrezcan con bajas significativas”. Como excepción, Gómez Picasso cuenta el caso de una obra en Parque Centenario que ofrece el metro cuadrado a US$ 2.800, por debajo de los US$ 3.200 en los que cotiza la zona en promedio. “Hay que ver cuánto tiempo estos desarrolladores mantienen esos valores; depende mucho de qué vaya pasando con la paridad del dólar”.

Hace dos meses, en pleno “veranito financiero”, el sector se ilusionaba con que si se mantenía la estabilidad del dólar y el Gobierno se lanzaba a reactivar los créditos hipotecarios, el sector podía empezar a recuperarse. Hoy el optimismo parece haberse esfumado.

“El mercado de las propiedades a estrenar se mueve básicamente a partir de inversores, que son los que compran el 80% de estas propiedades”, cuenta Gómez Picasso. “Hoy ese público está cauteloso. Ya no ve chances de que las propiedades se vayan revalorizando entre un 8 y 12% por año, como venía ocurriendo. Por otro lado está el tema de que el mercado de alquileres que ya no atrae tanto. Y los usados están teniendo problemas de demanda porque hay una percepción de que los precios están altos. Para dinamizar el mercado hace falta ajustar un poco los precios”.

Néstor Curland, director de Zentrum Desarrollos, asegura que “la rentabilidad que obtiene el propietario por el alquiler de un local comercial cayó de 5% a 4% anual. A nivel residencial, “antes de la devaluación estaba cerca del 3% anual y ahora entre 2 a 1,5%”.

Pese a los números en contra, desde el sector aseguran que los ladrillos siguen siendo una buena decisión. Daniel Muñiz, vocero del grupo Construya, que agrupa a las principales marcas de insumos para el sector, indica que “en los últimos 20 años en el corredor norte el valor de las propiedades creció 160% en dólares. Esto permitió ganar un 50% más que con otro tipo de inversión. La inversión en ladrillos es mucho más segura que cualquier otra”. Pero advierte que “no podemos corrernos de la realidad. La construcción sigue su marcha con las mismas dificultades de caída del consumo que vemos en el país. Nosotros tratamos de alentar a los que tienen dólares guardados para que inviertan en ladrillos. Pero no estamos viendo una reactivación de las obras. La retracción es muy fuerte”.

Sin embargo algunos datos son alentadores. En índice Construya creció en febrero por segundo mes consecutivo. Aumentó 5,33% con respecto a enero, aunque en la comparación interanual sigue cayendo 13,2%. Además, el índice de actividad de la construcción del INDEC subió en enero 4,4% contra diciembre después de cuatro meses seguidos de baja.

“El escenario está difícil. Somos un estudio de arquitectura que se convirtió en desarrolladora y construimos 50 edificios en 20 años. Y este es el peor momento”, dice Curland. “A nosotros también nos pega la devaluación. En nuestros inmuebles el 80% de los insumos están atados al dólar. Los pisos de madera vienen de Paraguay y las mesadas de cuarzo de España... Es cierto que la mano de obra está en pesos y no sube tanto, pero esa es la foto de hoy, esa diferencia no va a durar los tres años que se extiende la obra. Nuestros márgenes cada vez se achican más”.

En los últimos 12 meses, los costos de los materiales de construcción subieron 58%, por encima de la inflación, y la mano de obra se encareció 35%. “Nosotros bajamos los precios un 5%. Y lo hicimos por la necesidad de vender. En un mercado recesivo va a haber un margen de negociación a favor del comprador que tiene el dinero en la mano. Hoy buscamos reducir nuestros costos al máximo y esperar a que el mercado se reactive en un año con elecciones en el que no sabemos que es lo que va a pasar. Ojalá que de parte del Gobierno haya alguna medida para contrarrestar esto,” indica Curland.

“Estamos en un momento muy difícil, sin embargo en Buenos Aires se han iniciado muchas obras chicas de entre 1.500 y 1.800 metros. Muchos desarrolladores dicen ‘si en un año o dos no volvió el crédito, veré qué hago, mientras tanto voy ahorrando en ladrillos’”, cuenta Armando Pepe, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad. “Hoy nadie se pelea por comprar. Los precios se han mantenido en dólares, no se movieron para nada. A diferencia de lo que pasó en 2001, esta vez no hay contraofertas grandes”.